Дом без ОКНа, часть I: о споре, в котором градозащитники и волонтеры вчистую проигрывают коммерсантам

Сегодняшний российский расклад — 155 тысяч объектов культурного наследия, включенных в реестр, примерно 120 тысяч вновь выявленных ОКН и гораздо больше исторических зданий, не имеющих охранного статуса и перспектив его получить. Обычно о таких говорят: исторические объекты, чье прошлое куда привлекательнее будущего

Недавно в Пензе открылся новый, площадью 2 тысячи квадратных метров офис для сотрудников IT-компании Smartway, созданный по проекту архитектурного бюро G5 Architects. Заслуживающей отдельного разговора эту пензенскую премьеру делают два факта.

Во-первых, для размещения офиса было выбрано историческое здание в центральной части города: в XIX веке это был жилой дом, но за сто с лишним лет его несколько раз перестраивали, меняя назначение. В 2022 году в ходе реконструкции был восстановлен исторический облик фасадов, а в 2023-м по проекту G5 Architects были проведены внутренние ремонтные работы, выполнено благоустройство прилегающей территории и создана архитектурная подсветка фасадов.

Фото: пресс-служба архитектурного бюро «G5 Architects»

Как рассказал BFM.ru генеральный директор бюро G5 Architects Алексей Бравин, разработка проекта заняла три месяца и еще месяц — обследование несущих конструкций здания. «При реконструкции важно набраться терпения и тщательно подготовиться к проведению работ, чтобы избежать форс-мажорных ситуаций на стадии демонтажа. В таких домах проектировщики имеют дело с множеством неизвестных: в здании немало мелких помещений и коридоров, свойственных советской эпохе, толстые стены из кирпича обшиты гипсокартоном (порой с отступом в 20-30 сантиметров) и так далее. Получить реальную картину здания можно только после полного демонтажа ненесущих перегородок и обшивки стен, потолка, пола», — поясняет эксперт.

В процессе проектирования разработали несколько вариантов планировочных решений, чтобы комфорт сотрудников и рабочие процессы не ограничивались «особенностями» здания. «Например, на цокольном этаже высота потолков менее трех метров, и практически отсутствуют окна, поэтому здесь разместили зоны кратковременного пребывания: класс обучения, кинотеатр, архив, переговорные, столовую и вспомогательные помещения. Первый, второй и третий этажи разрабатывались как автономный мини-офис: на каждом этаже рабочие места, своя столовая, гардеробная, санузлы, зоны отдыха и переговорные. Благодаря такому решению проектировщики снизили нагрузку на перемещения между этажами: в здании одна основная лестница и одна эвакуационная, поэтому критически важно было избежать «пробок» на лестнице при численности 300+ сотрудников», — поделился Алексей Бравин архитектурно-планировочными подробностями этой работы.

Фото: пресс-служба архитектурного бюро «G5 Architects»

Вторая ее особенность состоит в том, что, как подчеркивает Алексей Бравин, здание нового пензенского офиса не внесено в реестр объектов культурного наследия, не является так называемым выявленным ОКН с перспективой пополнить данный реестр — это просто здание с более чем вековой историей, но без какого бы то ни было охранного статуса. А о таких чаще всего говорят — здания, чье прошлое куда привлекательнее будущего.

Елена Комиссарова
генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»
«Как отметил на форуме «Re:старт» заместитель директора департамента государственной охраны культурного наследия министерства культуры Николай Никифоров, в России в настоящее время насчитывается около 155 тысяч объектов культурного наследия, включенных в реестр, и еще примерно 120 тысяч вновь выявленных объектов культурного наследия. Пласт охраняемых государством объектов культурного наследия велик, при этом понятно, что зданий, имеющих историческую и архитектурную значимость, но не являющихся подохранными, гораздо, гораздо больше. Будущее таких строений, к сожалению, менее защищено, чем зданий, признанных ОКН. В СМИ то и дело появляется информация о сносе еще одного старинного дома в угоду интересам коммерсантов, желающих построить на месте такого объекта многоэтажку или бизнес-центр. Общественность возмущается, представители местной власти разводят руками, ссылаясь на то, что дом, может, и старинный, но памятником не является и охране не подлежит».

«С будущим у исторических домов без статуса ОКН очень сложно — на примере Ростова-на-Дону, где только в этом году ради строительства коммерческих объектов снесено несколько дореволюционных зданий, можно говорить, что в споре, сохранять или не сохранять, градозащитники и волонтеры проигрывают девелоперам, обладающим значительными административными и финансовыми ресурсами», — продолжает управляющий партнер финансовой группы «Дмитрий Донской», партнер благотворительных фондов «Том Сойер Фест. Наследие» и «Внимание» Дмитрий Курбатский.

Стоит напомнить, что эти фонды помогают восстанавливать большие и малые архитектурные объекты в десятках российских городов при участии тысяч волонтеров. Сейчас в их фокусе сохранение исторической дачи Федора Шаляпина в Плесе, особняк Исаака Левитана на Чистых прудах, реставрация окон, парадных лестниц, тамбуров и витражей в домах Бака, Эрлиха и Эттингера в Петербурге, реставрация конструктивистской Белой башни в Екатеринбурге, мозаичного панно в Ростове-на-Дону, прекрасные объекты в Самаре, Тобольске, Республике Коми, сибирской глубинке, и это еще не весь список.

По словам Дмитрия Курбатского, ситуация в двух столицах несколько лучше, чем в регионах, но проблема все равно остается. И яростные февральские споры вокруг поправок в закон Санкт-Петербурга о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия, которые подготовил Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), тому подтверждение. «Одни считают, что предусмотренный проектом снос 121 исторического здания, в том числе для обустройства транспортной инфраструктуры, совершенно недопустим, другие полагают, что он возможен при тщательном обосновании. Которого, впрочем, во многих случаях представлено не было», — писало в феврале этого года РБК.

Собеседник BFM.ru уверен, что для решения проблемы необходимо прежде всего принять ряд законов и поправок, согласно которым снос зданий без статуса ОКН старше 1990 года может быть разрешен только через его согласование с уполномоченными комиссиями и/или специализированными фондами, занимающимися сохранением архитектурного наследия.

Дмитрий Курбатский
управляющий партнер финансовой группы «Дмитрий Донской», партнер благотворительных фондов «Том Сойер Фест. Наследие» и «Внимание»
«Общих принципов сохранения наследия без статуса ОКН достаточно мало. Можно отметить прекрасный волжский город Плес, где не представляется возможным снести какой-либо домик, более того, даже цвет и форму наличников и высоту забора при реставрации зданий нужно будет согласовывать. Градостроительный кодекс там максимально строгий, тем приятнее гулять по левитановским местам, не испорченным профнастилом. Во многих городах градозащитники проявляют определенную активность, несмотря на отсутствие у здания статуса ОКН, но в связи со слабой законодательной базой только в редких случаях эта активность останавливает девелоперов. Удается отстоять лишь наиболее знаковые сооружения, связанные с жизнью и деятельностью значительных исторических фигур. Нередки случаи пожаров: например, недавно в городе Новоузенске Саратовской области сгорела уникальная по своей красоте и истории каменная мельница Червова, являющаяся символом города. Много горит деревянных исторических особняков в Подмосковье и регионах. О причинах пожаров можно догадаться, особенно при начале нового строительства на этих местах».

Но если официально принятых норм почти нигде нет, а примеры воссоздания, реставрации и вовлечения зданий с историей в современный коммерческий оборот есть, какими правилами руководствуются в этом случае архитекторы и девелоперы? С какими сложностями сталкивается такая работа и насколько дорогой обычно оказывается? И что вообще заставляет игроков рынка все-таки сохранять дом, на страже интересов которого не стоит ни охранный статус, ни государственный реестр, ни какое-нибудь профильное ведомство? Об этом в следующий раз.